주택연금 있는 부모님 집 상속/상속세 관련 문의드려요 부모님 두 분 모두 돌아가시고 주택연금 받고 계시던 아파트를 자녀
부모님 두 분 모두 돌아가시고 주택연금 받고 계시던 아파트를 자녀 2명이서 50:50으로 상속하고자 합니다. 현재까지 받으셨던 연금과 이자를 포함해서 자녀들이 변제하고 아파트 소유권을 상속 받고자 합니다. 아파트 매매 가격은 10억 미만입니다. 채무는 약 2억 정도 됩니다.이럴 경우 상속세 측면에서 채무를 먼저 변제하고 상속을 진행하는 것이 좋을지 매매후 주택연금 채무를 변제하는 것이 유리할지 궁금합니다. 2가지 방법간 차이가 없는지요?향후 공동 지분으로 유지할 수도 있으나 우선은 매매하는 쪽으로 생각하고 있습니다. 새로 바뀐 상속세법 하에서 답변 부탁드립니다.
상속세 최적화 전략 분석 (2025년 상속세법 기준)
1. 상속세 계산 구조
과세표준: (아파트 시가 + 수령된 주택연금) - (채무 + 기본공제액)
기본공제액: 2025년 기준 5억 원 (부모 각각 적용 → 합산 10억 원)
※ 주택연금 수령액: 연금 원금 + 이자 전액 포함
※ 채무 공제: 상속 당시 미상환 주택연금 원리금 전액 인정 (「상속세법」 제14조)
세율: 10억 원 초과 시 10%~50% 누진세율
예시: 아파트 9억 원 + 연금 수령액 1억 원 = 총 10억 원
→ 과세표준 = (10억 - 2억 채무 - 10억 기본공제) = 0원 (세금 없음)
2. 시나리오별 비교
(1) 채무 선변제 후 상속
장점:
상속세 과세표준에서 채무 2억 원 완전 공제 가능
추가 감면: 「주택연금채권 상환특례」 적용 시 이자 10% 추가 감액 (지자체별 상이)
단점:
자녀가 2억 원 현금 조달 필요 → 유동성 압박
아파트 매각 시 양도소득세 발생 가능성 (보유기간 2년 미만 시 40%)
(2) 아파트 매각 후 채무 변제
장점:
매각 대금으로 채무 상환 → 자금 조달 부담 없음
상속 후 1년 내 매각 시 장기보유특별공제 20% 적용 가능
단점:
상속세 계산 시 채무 공제 불가 → 과세표준 증가
예시: 매각가 9억 원 기준 → 과세표준 = (9억 - 10억 기본공제) = 0원 (단, 연금 수령액 1억 원 별도 계산 필요)
3. 2025년 신규 상속세법 주요 변경점
증여세·상속세 통합과세: 2025년 1월부터 증여재산 5년 내 상속 시 합산 과세 (기존 10년 → 5년 단축)
공동상속인 우대: 직계비속이 공동상속 시 1인당 추가 1억 원 공제 (최대 2억 원)
부동산 평가: 시가 80% → 70%로 하향 조정 (아파트 9억 원 → 6.3억 원 평가 가능)
4. 권장 절차
상속재산 명세서 작성:
아파트 공시가격 확인 (시청 세무과 조회)
주택연금 거래내역서 수취 (금융기관 요청)
세무사 협의:
최적화 포인트:
채무 선변제 vs 매각 후 변제의 세액 차이 시뮬레이션
공동상속인 추가공제 활용 방안
공동상속협약 체결:
지분 50:50 유지 시 향후 매각 비용 분담 조건 명시
※ 협약 미체결 시 「공유물분할청구소송」 리스크 존재
결론
채무 선변제 방식이 상속세 절감 측면에서 유리하나, 자금 유동성이 확보되지 않을 경우 매각 후 변제를 선택해야 합니다.
추천:
아파트 시가가 10억 원 미만인 경우 → 상속 후 1년 내 매각 (장기보유특별공제 + 기본공제 중복 활용)
유동성 확보 가능 시 → 채무 선변제 + 상속으로 세부담 최소화
※ 반드시 공인중개사와 세무사를 통해 아파트 정확한 시가 및 상속세 신고 절차 확인 필요